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“壹号”项目成“伪高端”?佳兆业还在用快销套路做豪宅!

新闻来源:四川新闻客户端  2021-03-05 12:25:52

  2020年成都多区域土地价格刷新记录,水涨船高之下,住宅高端化趋势明显。一时间,曾经寥若晨星的高端项目密集起来,新老面孔都拿出自己的当家产品,抢滩高端市场。

  2020年底,佳兆业在三个月内连续推出两大“壹号”系项目:佳兆业麓山壹号和佳兆业珑樾壹号。

  佳兆业麓山壹号位于天府新区万安板块,项目占地约68.5亩,容积率2.0,以13-17层洋房为主,主打户型是约143㎡和168㎡的套三,2020年10月亮相,12月推出一批次房源。

  佳兆业珑樾壹号位于龙泉十陵板块,项目占地约59.4亩,容积率1.5,以186-204㎡跃层叠拼为主,含4栋143-193㎡洋房。元旦期间亮相,目前还未开售。该项目以15950 元/ ㎡的楼面地价创下十陵土拍记录。

  在对外宣传中,两项目都号称TOP级高端产品,被看作佳兆业回归成都市场的重磅项目。但在看了两个项目后,却对佳兆业这两大“壹号”项目的高端品质产生疑问,洋房户型雷同,布局密集无景观亮点,甚至连示范区都涉嫌模仿……在如此的“高端”产品、如此的“壹号”作品中,看不到匠心,只看到跟风下的产品力缺乏。曾以刚需刚改类快销产品在成都楼市打天下的佳兆业,似乎还在用老套路做高端市场。

  户型“套娃”洋房全都一个样

  高端购房者普遍有多次置业经历,有自己独到的居住理念。户型舒适性和空间变化感成为很多房企设计高端产品的重点之一。佳兆业两个“壹号”项目的三个洋房户型基本一致,整体布局都采用了中厅设计,只在细节处微调,并无太大亮点,更谈不上惊喜。采用的这个户型也是市场较有争议的3房可变4房的“3.5房”套型,带有LDK设计思路,LDK即客厅餐厅厨房一体化。

  【佳兆业麓山壹号143㎡户型】

  佳兆业麓山壹号143㎡户型(见上图),客厅开间7.2米,2梯2户,利用电梯双开门做到了每户独立入户。不可否认,这些因素带来良好的体验感,保证了居住舒适度。细看之下,除主卧外,另外两个卧室面积对于143㎡的户型面积来说,设计偏小,厨房面积也偏小,并且没有生活阳台,只能把餐厅阳台当成生活阳台。靠入户门的卧室距离卫生间距离较远。虽然可以看作“3.5房”设计,但再分隔一个房间有面积局限,对舒适度影响颇大。

  【佳兆业麓山壹号168㎡户型】

  再看佳兆业麓山壹号168㎡的套三户型(见上图),与143㎡的户型可以说是镜像,布局一样,只是客厅、卧室面积更宽。两个户型面积相差约25㎡,以其一批次起价25500元/㎡的单格来算,总价差63万多元。

  细看之下,这个户型的瑕疵更多,最小的卧室长宽标明是3米和2.9米,算上墙的面积才8个多平米,还没有143㎡户型的最小卧室大,这个卧室门还在客卫的洗手台处,日常进出和来客使用都尴尬。最大的问题是主卧门正对客卫门,这种户型“黑洞”居然出现在高端项目中,就不是尴尬二字能说得过去的了。

  这个户型把大量面积留给了客厅和餐厅,能较为从容的隔一间房出来,实现“3.5”房的功能,但不管是把餐厅隔开,还是把客厅一部分隔开,对采光都会带来不小的影响。

  【佳兆业珑樾壹号143㎡户型】

  另一个“壹号”项目佳兆业珑樾壹号的4栋洋房,除顶层为跃层外,全部是约143㎡套三户型。而这个143㎡户型(见上图)与麓山壹号143㎡户型“不能说毫不相干,只能说一模一样”,仅在尺度和卧室进门细节上微调。

  出现的问题也是兼而有之,没有生活阳台,次卧门位于客卫洗手台处,靠入户门的卧室距离卫生间较远。

  在高端项目不断创新户型、比拼产品力的时代,“壹号”项目中重复使用一个户型,从节约设计费、经典户型用到底的角度也能理解。户型理念3.5房也好,LDK设计也好,都需要保证各卧室的舒适性为前提,从佳兆业两个项目三种房源的面积来看,还无法有力支撑起这种户型的设计理念,说高端不高端,说中产不中产,想左右逢源,但似乎两头不讨好。并且还出现了主卧门正对客卫门这样明显的瑕疵,项目打造的“用心”值得掂量。

  布局密集 楼层低了景观也快没了

  除了户型外,佳兆业两大“壹号”项目的景观也无亮点。

  由十陵“地王”打造的佳兆业珑樾壹号,1.5的容积率,主打4+1层上下两叠叠拼,产品在成都很稀缺,亮相以来引起了市场的关注。但在产品形态拔高之下,牺牲的是项目景观。

  【建设中的佳兆业珑樾壹号和中海御湖世家实景图。图片来自成都摇号助手。】

  该项目占地约59.4亩,资料显示为4栋洋房,2栋三叠跃层和19栋4+1层两叠跃层,再加一个售楼部,总共26栋建筑物。该项目一宣传文章中给出的数据是正面楼间距不小于16米,国家规定的多层正面楼间距是楼高的1.2倍,该项目公布的四层层高为3.1米,顶层层高未找到数据,按已有数据推算,16米的楼距也是紧贴政策规定。

  这16米的宽度需要建设下叠前后花园、公共绿化和步道,能够打造社区景观的用地有多少可想而知。

  并且该项目户型大幅度采用玻璃,采光好,对视效果也好,尤其是夜晚亮灯后,私密度只有靠窗帘来拯救。

  【佳兆业珑樾壹号总平图】

  从项目总平图来看,该项目既无中庭,也无大型景观。官宣的景观是“一环两轴四坊”,都是利用有限的小区道路做文章,虽然称将花费上千万重金打造,但无奈空间尺度有限。叠拼住户还有自家院落可以活动,洋房住户大概只有乘坐一站地铁,前往一公里外的青龙湖。

  产品形态为洋房的佳兆业麓山壹号,同样没有中庭,更有看房者直言景观无亮点。好在旁边配建的公园已经建成,过街就有活动空间。只是这个公园对外开放,周边还有合能枫丹白露等项目,以及一些安置小区,高入住率下人员密度也可想而知。

  示范区“眼熟”低配某one产品

  购房者最先接触的项目示范区,是很多高端项目打造的重中之重,不仅能带给购房者良好的第一印象,也是后期项目重要配套,如果独特的建筑风格带动网红打卡,还能给项目带来额外话题和流量。

  佳兆业两个“壹号”项目的示范区都是线条简约的后现代建筑风格,但和某开发商的示范区“不谋而合”,拍摄的宣传图片角度和风格都神似。无独有偶,这个开发商的产品系列名为“one”,在2020年推出的两大one系列产品凭借“高颜值”赢得了市场的好评,更成为网红打卡地。与之相比,佳兆业的示范区在规模和细节上差距颇大,只是徒有形似的“低配版”。

  【某开发商one系列两大项目实景图】

  【佳兆业麓山壹号和珑樾壹号实景和意境图】

  来蓉14年 佳兆业还是不懂成都

  佳兆业这两个项目都是尽量把产品层数做低,把低层数量做多,靠更高级的产品形态来获得市场卖点,冲击价格高点,但放弃了项目整体的舒适性。

  在地价和规划等因素影响下,叠拼、洋房、小高层搭配成为常见的开发模式,如何在用地指标内,把握各种形态的产品比例,与项目景观兼顾,就考验开发商产品力和自信力。

  反观成都豪宅史,其中不乏高层、超高层项目,远有誉峰、中海城南壹号等,近有万科天府锦绣等。同在天府新区的天府锦绣是30层的高层,以单价3.22万的起价,首批次开盘售出九成。佳兆业麓山壹号一批次236套房源,报名人数并没有达到公开摇号数量,由开发商自行组织选房,目前还在销售中。这就是不同房企“TOP级”产品之间的差别吧。

  佳兆业进入成都已经14年,过往产品基本都是快销类,没有明显的产品特征,以至于相当一部分房产业内人士只记得“售姐征婚”的营销事件。在经历了创始人被抓、濒临破产后,重整旗鼓的佳兆业,发展迅速,再次回到千亿房企的前三十。但重回成都的佳兆业还是不懂成都,依然用快销的方式来对待高端市场,跟风、套路,用“营销”的手段来塑造“高端”。

  在调控层层加码之下,房地产企业的粗犷发展模式已经无法获得高端市场的认可,精耕细作,用匠心打造定位适宜的产品才是长远之道。

  对于不断扩容的高端市场,需要对产品有更深入的理解,并不是面积大就是高端,并不是楼层低就是高端,并不是总价高就是高端。当“高端”二字漫天飞之后,“高端”也就不高端了。

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